Tumpang Tindih SHM Harus Diselesaikan Berlapis, Ahli Hukum Ingatkan Risiko Gugatan NO di PN

MEDIANUSANOW – Sengketa tumpang tindih Sertifikat Hak Milik (SHM) atas tanah dinilai tidak bisa diselesaikan secara sederhana hanya dengan melihat siapa yang lebih dulu memegang sertifikat. 

Hal itu ditegaskan Ketua Yayasan Edukasi Hukum Indonesia (YEHI), DR Muhamad Pazri SH MH, yang menyebut bahwa sertifikat memang merupakan alat bukti kuat, namun bukan bersifat mutlak.

Menurut Pazri, ketentuan tersebut merujuk pada Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang menyatakan bahwa sertifikat adalah surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis, sepanjang sesuai dengan surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.

“Jika terjadi dua sertifikat yang tumpang tindih, maka yang diuji adalah kesesuaian data fisik dan data yuridisnya, bukan sekadar siapa yang memegang sertifikat,” ujarnya dalam keterangan tertulis, Sabtu (28/2/2026).

Ia menjelaskan, tujuan pendaftaran tanah sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) adalah memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak. Namun, kepastian tersebut hanya dapat terwujud jika proses administrasi dilakukan berdasarkan asas legalitas, kehati-hatian, dan kecermatan.

Apabila ditemukan cacat prosedural dalam penerbitan sertifikat, lanjutnya, maka sertifikat tersebut dapat dimohonkan pembatalannya melalui mekanisme hukum administrasi negara sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan.

Jalur Administratif hingga Litigasi

Pazri menegaskan, langkah awal penyelesaian sengketa tumpang tindih sebaiknya dimulai melalui pengaduan administratif ke Kantor Pertanahan setempat. Berdasarkan Peraturan Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2011 tentang Pengelolaan Pengaduan Masyarakat di Lingkungan BPN, instansi pertanahan berwenang melakukan penelitian yuridis dan fisik, termasuk pengukuran ulang dan overlay peta bidang tanah.

“Langkah administratif ini penting untuk memastikan apakah terjadi kesalahan pengukuran, kesalahan pemetaan, atau manipulasi alas hak,” katanya.

Jika hasil penelitian menunjukkan adanya cacat administratif, pembatalan sertifikat dapat diusulkan oleh pejabat berwenang di lingkungan Kementerian ATR/BPN atau berdasarkan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap.

Sementara itu, apabila sengketa menyangkut pertentangan hak kepemilikan secara perdata, jalur yang dapat ditempuh adalah gugatan ke Pengadilan Negeri dengan dasar Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tentang perbuatan melawan hukum. Dalam proses tersebut, hakim akan menilai riwayat perolehan hak, asas itikad baik, serta penguasaan fisik secara nyata atas tanah.

Adapun jika yang disengketakan adalah keabsahan tindakan administratif dalam penerbitan sertifikat, maka upaya hukum yang tersedia adalah gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN). Mengacu pada Pasal 55 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara, gugatan harus diajukan dalam waktu 90 hari sejak keputusan diketahui atau diumumkan.

Risiko Gugatan Tidak Diterima

Pazri secara khusus mengingatkan pentingnya kehati-hatian dalam merumuskan gugatan di Pengadilan Negeri. Menurutnya, apabila petitum secara langsung meminta pembatalan SHM, maka berpotensi diajukan eksepsi kompetensi absolut dan dinyatakan tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijk Verklaard/NO).

Ia merujuk pada Yurisprudensi Mahkamah Agung Nomor 383 K/Sip/1971 tanggal 3 November 1971 yang menegaskan bahwa pembatalan sertifikat yang diterbitkan instansi agraria bukan merupakan kewenangan Pengadilan Negeri, melainkan kewenangan administrasi atau PTUN.

“Hakim perdata pada umumnya hanya berwenang menyatakan bahwa suatu sertifikat tidak mempunyai kekuatan hukum atau cacat hukum, tanpa membatalkannya secara administratif,” jelasnya.

Dalam praktik, tergugat dapat mengajukan eksepsi kompetensi absolut dengan alasan bahwa sertifikat merupakan Keputusan Tata Usaha Negara (KTUN) yang bersifat konkret, individual, dan final. Namun, pengadilan tetap dapat memeriksa pokok perkara sepanjang gugatan bertujuan menetapkan hak kepemilikan dan pembatalan sertifikat hanya menjadi konsekuensi dari putusan tersebut, dengan syarat petitum dirumuskan secara tepat.

Perlindungan Itikad Baik dan Unsur Pidana

Lebih lanjut, Pasal 32 ayat (2) PP Nomor 24 Tahun 1997 memberikan perlindungan bagi pemegang sertifikat yang beritikad baik dan secara nyata menguasai tanah, dengan batas waktu lima tahun bagi pihak lain untuk mengajukan keberatan atau gugatan.

“Ketentuan ini menunjukkan bahwa hukum tidak hanya menekankan kebenaran formal, tetapi juga stabilitas dan kepastian hak,” ujarnya.

Ia juga mengingatkan bahwa dalam kondisi tertentu, tumpang tindih sertifikat dapat mengandung unsur pidana apabila terdapat pemalsuan dokumen, manipulasi alas hak, jual beli ganda, penipuan, atau penggelapan sebagaimana diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Pidana.

Dalam konteks sengketa antara pemerintah dan masyarakat, persoalan dinilai lebih kompleks karena menyangkut asas legalitas penguasaan tanah negara serta kepentingan umum. Instruksi Presiden Nomor 2 Tahun 2018 tentang Penyelesaian Sengketa Tanah dalam Rangka Penataan Investasi menekankan pentingnya koordinasi lintas sektor guna mempercepat penyelesaian sengketa.

Pazri menutup pernyataannya dengan menegaskan bahwa penyelesaian sengketa pertanahan harus dilakukan secara komprehensif dan berlapis, mulai dari penelitian administratif, mediasi, hingga litigasi jika diperlukan.

“Penyelesaian sengketa pertanahan bukan sekadar memenangkan perkara, melainkan menghadirkan keadilan substantif dan kepastian hukum yang berkelanjutan bagi semua pihak,” tegasnya. (mnn)